En los últimos días el Gobierno ha llevado a cabo varios cambios en los gastos hipotecarios: mediante Real Decreto ha aprobado que el AJD lo pague el banco en las nuevas hipotecas y la reforma de la ley hipotecaria contempla que las entidades asuman todos los gastos, excepto el de tasación, que correrá a cuenta del hipotecado.

En concreto, deberán abonar el AJD, los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial, mientras que el cliente será el encargado de pagar la tasación de la casa que vaya a comprar y las copias de las escrituras que solicite.

Desde algunos colectivos se pide a la banca que no suba los precios de las hipotecas, pero difícilmente dejará de repercutir el pago de estos gastos hipotecarios en los préstamos.

Hagamos unos números para poner de relieve el cambio. Hasta ahora podíamos conseguir una hipoteca con las siguientes condiciones:

  • Importe del préstamo: 120.000€ (aproximadamente el importe medio nacional)
  • Plazo: 30 años
  • Tipo de interés primer año: 1,89%
  • Tipo de interés posterior: Euribor + 0,89%
  • Sin comisiones de apertura ni de cancelación anticipada
  • Comunidad autónoma: Cataluña (los impuestos varían por comunidad)

Para un préstamo de estas condiciones, la cuota mensual del primer año asciende a 442,94€, y a partir del 2º año, si asumimos que el Euribor sube al 0% (desde el nivel negativo del -0,15% actual), la cuota bajaría a 387,06€.

Dicho esto, la cuota está compuesta de intereses y amortización de capital, dibujando un sentido inverso como el del siguiente cuadro:

Es decir, al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital, tendencia que se va invirtiendo con el tiempo.

Pues bien, tomemos los primeros 5 años de vida de esta hipoteca: según este cálculo, los ingresos de intereses para el banco (con los que ha de cubrir sus costes financieros, operativos y supuestamente obtener un margen de beneficios), ascienden a 6.158€.

Quedémonos con esa cifra. Y ahora, utilizando el simulador de hipotecas de idealista, calculemos los gastos estimados de formalización de la hipoteca:

  • Impuesto AJD (1,5% sobre responsabilidad hipotecaria, que suele ser 1,5 veces el importe de la hipoteca): 2.700€
  • Notaría: 792€
  • Registro de la Propiedad: 384€
  • Gestoría: 400€
  • Total gastos e impuestos: 4.276€

Si a la cifra anterior de ingresos por intereses le quitamos los gastos que previsiblemente en breve asumirán los bancos, quedará un margen de 1.882€, o 376€ / año, que equivale a un 0,31% del importe del préstamo.

Sin entrar en cálculos más técnicos, cualquiera puede entender que si a estos ingresos de 376€ anuales hay que quitarles los gastos operativos, el margen de los bancos en estos primeros 5 años se queda en nada, o seguramente sea negativo.

Obviamente, tienen el resto de los años para “recuperar” el impacto de estos gastos, pero si las comisiones por cancelación anticipada se mantienen en cero, el riesgo de no ganar dinero – o perderlo – con la concesión de hipotecas que se cancelen pronto, o que se firmen a un plazo corto, sería claro.

En cualquier mercado donde hay libre competencia, los precios suelen estar bastante ajustados, y en las hipotecas los bancos ya están cerca de “tocar hueso”. Es posible que, de aquí a final de año y por aquello de cerrar el año cerca de objetivos, algunos bancos no muevan ficha, pero en cuanto se promulgue la nueva ley hipotecaria, seguramente en enero veremos subidas generalizadas.

En el fondo, estamos en una situación similar a la de un panadero que vende el pan con un margen muy ajustado, al que de repente le suben los gastos de la harina, el alquiler del local o los impuestos, viéndose abocado a repercutir dicho incremento de coste al precio de la barra de pan. O lo que constantemente sufrimos cuando un incremento de los impuestos en el precio de los carburantes provoca una subida inmediata del coste de llenar el depósito de nuestros coches.

Bien es cierto que seguramente veamos disparidades entre ofertas de distintos bancos, por lo que se acrecienta la importancia de consultar a varias entidades y comparar diferentes ofertas para ahorrar el máximo dinero posible durante la vida del préstamo.

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